Financement hypothécaire : les effets des directives de l’ASB

Le 24 juin dernier, le conseil d’administration de l’Association Suisse des Banquiers (ASB) a modifié 3 directives concernant le financement immobilier :
– le délai d’amortissement du 2ème rang passe de 20 à 15 ans
– la valeur la plus basse sera retenue pour déterminer la valeur du bien
– les revenus du conjoint ou d’un tiers seront pris en compte uniquement s’il se porte débiteur solidaire de la dette

Le délai d’amortissement
Lors d’un achat immobilier en résidence principale, il est nécessaire d’investir au minimum 20% de la valeur de l’objet en fonds propres, hors frais de mutation. En conséquence, le financement hypothéaire maximum sera de 80%, dont 65% en 1er rang, et 15% en 2ème rang. Actuellement l’exigence minimale est d’amortir la partie en 2ème rang sur une durée maximum de 20 ans. Une fois la nouvelle directive en vigueur, prévue pour fin 2014, le 2ème rang devra désormais être amorti sur 15 ans. A noter que dans tous les cas le preneur d’hypothèque devra avoir amorti son 2ème rang à ses 65 ans.

La valeur la plus basse
Une fois la demande de financement remise à l’établissement financier, ce dernier procède à une estimation de la valeur de l’objet. Pour établir l’offre de financement, il tient compte de la valeur la plus basse entre son estimation et le prix d’achat. Comme la grande majorité des établissements financiers applique déjà cette directive, elle n’est donc pas une nouvelle contrainte en soi.

Les revenus du conjoint/d’un tiers
Actuellement, quelques établissements financiers considèrent que si une personne seule est propriétaire du bien immobilier et qu’elle n’a pas les revenus suffisants pour couvrir les charges théoriques du financement, il est possible de tenir compte des revenus du conjoint ou d’un tiers sans même que ce dernier ne soit codébiteur-solidaire. Or, si pour quelque raison que ce soit (non paiement des intérêts, diminution importante de la valeur du bien, etc.) l’objet doit être vendu de manière forcée en générant une perte pour l’établissement financier, celui-ci doit pouvoir se retourner contre toutes les personnes dont les revenus ont été pris en compte lors du financement.