L'immobilier responsable
Mon compte

Le Train Bleu : Un ensemble HBM réunissant 70 nationalités

La difficulté de gestion des ensembles immobiliers n’est pas proportionnelle à leur dimension. Heureusement, car il faudrait renoncer aux grands bâtiments locatifs qui représentent une des spécialités marquantes de la Régie du Rhône. Il n’empêche que leur prise en charge exige un ensemble de compétences spécifiques et complémentaires réparties au sein de l’entreprise. Elles culminent dans la personne du gérant professionnel… de la gérante, en l’occurrence. Avec Patricia Nicollier, découvrons le complexe immobilier genevois “Le Train Bleu”.

Nom méditerranéen

Pourquoi ce nom de Train Bleu, alors que le beau bâtiment, situé non loin de la gare, s’habille en rouge brique ? Vient-il du mythique Train Bleu Paris-Vintimille de 1868, lequel longeait la grande bleue à partir de Marseille ? Situé dans la gare de Lyon à Paris, un somptueux restaurant Belle Époque porte également ce nom. Il fut classé aux monuments historiques par André Malraux.

Romantique, grandiose, mais suranné, un tel parrainage n’exprime pas la fraîcheur d’un bâtiment neuf, et qui se veut populaire. Populaire avec beaucoup de classe.

Patricia NicollierGrand ? 94 appartements (dont 86 subventionnés) et 4 arcades. Plus remarquable peut-être : 70 nationalités différentes dont la cohabitation se révèle particulièrement sereine. À preuve, la très faible rotation de locataires — 5 mouvements en 3 ans — et l’extrême rareté des contentieux : 3 dossiers dans le même temps.

De l’autre côté d’un jardin réservé aux locataires, l’ensemble du Train Bleu comprend également une fondation pour l’hébergement de personnes handicapées psychiques. Mais cette cohabitation est loin d’affecter la vie commune. « Tout se passe bien, assure Patricia Nicollier. Les locataires forment un heureux creuset international. »

Train Bleu, HBM

En savoir plus

Bleu de nom, rouge de façade, vert de conception !

Train Bleu , HBMÀ l’angle de la rue Ferrier et de la rue Rothschild, le grand bâtiment du Train Bleu est une propriété de la Fondation HBM Camille-Martin (HBM : Habitation Bon Marché). Appartements bien conçus et bien aménagés. Belle qualité et généreux espaces logeables. Chauffage et économie d’énergie selon le standard “Minergie®”, appliqué pour la première fois à Genève.
Reconnu par la Confédération et les cantons, le label Minergie® s’applique aux bâtiments neufs et rénovés. Il exige que la consommation d’énergie ne dépasse pas 75% de celle d’un bâtiment traditionnel équivalent et qu’au maximum 50% de cette énergie provienne de sources fossiles. L’excellente isolation du Train Bleu réalisée par l’entreprise générale Implenia SA, le recours à des panneaux solaires et des pompes à chaleur participent à cette économie qui ne doit, en rien, affecter le confort. C’est une autre stipulation.

Ce confort futuriste échoit à des personnes nées dans l’archaïque XXe siècle. Il a donc fallu quelques explications pour ancrer deux ou trois réglages et de nouvelles habitudes relatives à l’économie thermique ou à cette révolution qui veut que l’eau du mitigeur coule à température de douche et non de cuisson.

Emménagement programmé

Marie-Claude GevauxNous avons évoqué les compétences particulières que la gestion d’un grand bâtiment ou d’un grand ensemble exige de la part du gérant. Dans le cas du Train Bleu, elles se sont appliquées dès l’emménagement, et même bien avant. En effet, comme l’indique Marie-Claude Gevaux, Directrice de la gérance, « la prise de possession simultanée d’une centaine d’appartements ne s’improvise pas. Le bâtiment était neuf ; le propriétaire (la Fondation HBM Camille-Martin) devait attribuer les logements. Avant l’inauguration, il nous a fallu mettre sur pied des journées portes ouvertes pour la visite des candidats. Quatre collaborateurs de la Régie du Rhône les encadraient. Après réception des dossiers d’attribution, ils ont établi les contrats de baux. À la signature, des séances complémentaires d’explications et de réponses aux questions furent organisées. »

Vint enfin le jour tant attendu de l’emménagement. Mais ce jour ne fut pas le même pour tout le monde. Bien entendu, pour un grand bâtiment encore inoccupé, il a fallu échelonner les entrées. Encore un gros travail d’organisation et d’explications.

Emménagement préparé

L’organisation a dû anticiper l’arrivée des locataires. Aidée de plusieurs collègues, la gérante a donc collecté un maximum d’informations sur la vie du quartier afin de les répercuter auprès des nouveaux habitants. Les écoles furent informées de la déferlante soudaine d’environ 150 enfants supplémentaires. D’autre part, Alain Castella, étudiant en stage de maturité professionnelle à la Régie, a rédigé un mémoire de fin d’études très remarqué. Consacré à la mise en valeur du Train Bleu, il présente un suivi complet du dossier.

En savoir plus

Les enseignements du succès

Prise de possession réussie, vie communautaire sans problèmes particuliers : la Régie du Rhône peut se prévaloir d’un succès certain et d’une expérience élargie. Quels enseignements retirer ? La nécessité d’une coordination dans les moindres détails et les bienfaits d’une écoute régulières des locataires, raison pour laquelle une soirée annuelle de rencontre est organisée. Autre point important : la présence d’une concierge professionnelle efficace et bien acceptée.

« Le Train Bleu n’est pas le seul groupe en gestion dans notre Régie, remarque Madame Gevaux, mais il est sans doute le plus spectaculaire. Pas pour longtemps, il est vrai ! Nous préparons l’inauguration et l’occupation de la Tambourine au début du mois de juin. Situé à proximité du rondeau de Carouge, ce superbe ensemble HBM, construit par l’architecte Pierre-Alain Renaud, aligne 146 logements. Nul doute que l’expérience du Train Bleu ne soit précieuse. ».

HLM et HBM : le distinguo

HLM – Habitations à loyer modéré

Construites par des propriétaires privés ou institutionnels, elles sont subventionnées et surveillées par l’État pendant 20 ans. Subvention des loyers dégressive. Elle démarre à hauteur de 20 à 25%.

HBM – Habitations bon marché

Construites par des collectivités publiques. Subvention de 25 à 30%. Surveillance pérenne de l’État. Les HBM ne rejoindront jamais le domaine public.

Piloter et développer les habitations bon marché

« Des immeubles HBM en ville : une chance inouïe ! » Ainsi s’exclame Michel Perizzolo, directeur des FIDP (Fondations immobilières de droit public). Rappelons que les HBM sont destinés aux personnes à revenu modeste. Grâce aux subventions de l’État, le loyer est maintenu en dessous du coût réel. Le Secrétariat des Fondations orchestre un ensemble de 5 fondations et leur offre des conseils juridiques et techniques, le tout sous la houlette de la Direction du Logement. Quatre d’entre elles furent créées par le Grand Conseil lors d’un regroupement voté en 2001. Elles bénéficient de subventions publiques. La cinquième émane d’un legs. Les cinq gèrent et entretiennent quelque 5000 logements dans 12 communes du canton. En termes de valeur d’assurance, un patrimoine de 1,2 milliards.
« Mille autres logements vont bientôt venir, précise Michel Perizzolo : un bond réjouissant, bien qu’insuffisant. Mais comment faire plus ? Aux limites budgétaires s’ajoute la difficulté de dénicher les terrains. Pour les nouvelles constructions, comme pour les acquisitions, l’État assure une dotation de 20% ; le reste provient des emprunts contractés par les fondations. Notez que la contribution de l’État ne s’arrête pas là, car il finance les loyers à hauteur de 30% environ. En fait, l’engagement public est considérable. Le Grand Conseil a voté un budget de 300 millions sur dix ans, grâce auquel nous devrions porter à 15% la part des HBM dans le parc immobilier du canton. Un parc de 220’000 logements aujourd’hui. »